OPERATIONS SUR LOTS
Les opération sur lots regroupent différentes opérations dont les lots de copropriété peuvent faire l’objet.
Il convient d’étudier :
- La modification de la consistance d’un lot ;
- La division d’un lot ;
- La réunion d’un lot ;
- La suppression d’un lot ;
- L’attribution de parties communes à jouissance privative.
MODIFICATION DE LA CONSISTANCE D’UN LOT
La modification de la consistance d’un lot correspond à la modification de la destination d’un lot et non simplement à la modification de l’aménagement d’un lot. Ainsi, par exemple une cave est rattachée à un appartement du rez-de-chaussée et est transformée en cuisine.
La modification de la composition du lot ne nécessite pas la suppression dudit lot et la création d’un nouveau lot.
En effet, il n’y a pas modification de la faction de l’immeuble au sens de l’article 71-2 Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Il convient cependant de procéder à un recalcul des tantièmes de charges.
DIVISION DE LOTS
L 126-17 du Code de la construction et de l’habitation
La division d’un lot de copropriété doit respecter les dispositions de l’article L 126-17 du Code de la construction et de l’habitation.
Par exemple, aucun lot d’habitation créé ne peut avoir une superficie inférieure à 14 m2.
Emplacement de stationnement - APDL
L’article 12 des PLU impose fréquemment l’acquisition d’emplacements de stationnement en cas de création de logements.
La division de lots pour réaliser des logement devra respecter les obligations du PLU.
Dans certains secteurs il convient de respecter l’Autorisation Préalable aux travaux de Division de logements (APDL).
Règlement de copropriété et création de lots de copropriété
Il convient de vérifier si le règlement de copropriété autorise ou prohibe la division de lots.
Quel que soit la stipulation du règlement de copropriété, il faut apprécier si la division du lot ne contrevient pas à la destination de l’immeuble.
Travaux affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble
La division de lots s’accompagne parfois de travaux affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
Il conviendra dans cette hypothèse d’obtenir l’accord de l’assemblée.
La majorité est celle de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.
En cas de refus, une autorisation judiciaire peut être sollicitée en vertu de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.
Respect des droits des autres copropriétaires
La division des lots ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires.
Les travaux réalisés, même s’ils n’affectent pas les parties communes, ne doivent pas entraîner des troubles aux autres copropriétaires, par exemple en raison d’un système d’évacuation bruyant.
Modification des tantièmes de charges de copropriété
Sous réserve de stipulation particulière du règlement de copropriété, la division de lots implique une modification des tantièmes et des charges de copropriété.
REUNION DE LOTS
La réunion de lots ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble.
Par exemple, la réunion de plusieurs surfaces commerciales pour créer un supermarché peut être contraire à la destination de l’immeuble.
Si une clause du règlement de copropriété interdit la réunion de lots et que ladite réunion n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, il convient au préalable de faire déclarer ladite clause non-écrite.
La réunion de lots implique fréquemment une modification des tantièmes et des charges de copropriété.
Si une assemblée doit se tenir, elle validera la nouvelle répartition des tantièmes et des charges.
L’ensemble des lots doit être grevé des mêmes inscriptions hypothécaires.
USUCAPION DE PARTIES COMMUNES
Modalités de l’usucapion - éléments
L’usucapion « répond à un motif d'intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (Cass. 3ème civ.,17 juin 2011).
La possession consiste à se comporter comme propriétaire et à utiliser les parties communes, comme tout copropriétaire le ferait pour ses parties privatives
Pour pouvoir prescrire, il faut justifier des conditions d’une possession utile qui suppose que cette possession soit publique, c’est-à-dire révélée aux yeux des tiers, paisible, c’est-à-dire non contesté, et non-équivoque, ce qui implique que le possesseur se comporte en tant que propriétaire du bien possédé.
Celui qui revendique le bénéfice de la prescription acquisitive doit bien entendu établir la réalité des faits de possession.
Pour que la prescription acquisitive soit admise, il doit justifier d’actes de possession contraires aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3ème civ., 29 janvier 2003).
Modalités de l’usucapion - durée
Le délai pour prescrire est en principe de 30 ans.
En présence d’un juste titre, il est de 10 ans.
Modalités de l’usucapion – juste titre
Aux termes d’un arrêt de la cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 juin 2008), il a été précisé que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.
Dans un arrêt du 19 octobre 2022 (Cass. 3e civ., 19 octobre 2022), la cour de cassation et la Cour d’appel s’opposent sur la façon de déterminer si la vente a ou non porté sur le bien dont on invoque la possession.
La Cour d’appel procède à une analyse purement littérale des actes en cause pour conclure que le lot 82 était resté « en dehors de la vente ».
La Cour de cassation le lui reproche, invitant les juges du fond à rechercher si les ventes avaient porté, « dans l’intention des parties », sur la cave en question.
Modalités de l’usucapion – jonction des prescriptions
Aux termes de l’article 2265, il est également possible de joindre à sa prescription la prescription de son auteur.
Encore faut-il que l’acte mentionne la cession des droits objets de l’usucapion.
Il est donc sage de stipuler, en cas d’incertitude, que le vendeur cède ses droits, sans garantie, sur l’espace considéré.
Usucapion – objet – partie privative – partie commune à jouissance privative
Il a été admis en jurisprudence que la prescription acquisitive pouvait se limiter à un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.
Il est parfois difficile de savoir à quel titre la prescription opère.
S’agit-il de la prescription d’un droit de propriété ou d’un droit de jouissance exclusive sur des parties communes ?
La réponses dépendra tant de l’espace considéré (terrasse, jardin…) que des modalités de possession (travaux…).
Il convient également de garder à l’esprit que le titulaire d’une partie communes à jouissance privative dispose d’un droit plus restreint que le propriétaire d’une partie privative.
Effets de l’usucapion
L’usucapion constitue un mode de transfert de la propriété.
La loi est la cause de l’acquisition de la propriété.
Si les conditions de l’usucapion sont remplies, elle produit ses effets sans nécessiter une quelconque autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il en résulte qu’il n’y a pas de cession de lots à autoriser ou à opérer.
Certaines résolutions prévoit que le copropriétaire verse une somme en titre de l’acquisition du lot.
Cette façon de procéder est contradictoire avec la notion même d’usucapion.
Elle pourrait se justifier sur le fondement d’une cession transactionnelle.
La majorité de l’article 26 pour autoriser la cession transactionnelle s’appliquerait.
Ce mode d’acquisition laisse tout de même une part à la volonté de l’acquéreur éventuel. Pour que la prescription produise ses effets, le possesseur doit l’invoquer quand il est poursuivi devant un tribunal dans le cadre d’un acte en revendication.
S’il ne l’invoquait pas, le juge ne pourrait relever d’office le moyen de défense.
Il faut donc que le possesseur n’y renonce pas expressément ou tacitement.
Au jour de l’accomplissement du délai, la possession opère rétroactivement.
Assemblée générale - objet
Comme indiqué au paragraphe précèdent, l’assemblée n’a pas approuver l’usucapion qui se produit automatiquement par l’effet de la loi.
Il sera uniquement demandé à l’assemblé de constater le jeu de la prescription acquisitive au profit du copropriétaire concerné.
En copropriété, l’immense avantage est de pouvoir se prévaloir de la notion de droit acquis par le vote d’une résolution non contestée.
La question qui demeure est celle de la mise à jour du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Une mise à jour du règlement de copropriété est nécessaire en ce qu’il qualifie certains espaces de parties communes ou de parties privatives.
Ainsi, par exemple, si un local technique (local vélo, local rangement…) a fait l’objet d’une usucapion, il sera opportun de modifier le règlement de copropriété en précisant qu’il s’agit dorénavant d’une partie privative
D’autre part, il convient de modifier l’état descriptif de division en créant un lot correspondant à l’espace ayant fait l’objet de l’usucapion.
Enfin, il est nécessaire de mettre à jour les charges relatives au lot créé.
La majorité n’est pas expressément prévue par les textes.
Selon nous, et dans le prolongement de ce qui a été dit précédemment, la majorité applicable est celle de l’article 24 en ce que l’assemblée est appelée à approuver uniquement les tantièmes de parties communes et de charges.
Dans tous les cas, à défaut de contestation dans le délai de deux mois, l’effet absolutoire de l’article 42 prévaudra.
Publicité foncière : acte de notoriété acquisitive
Il convient de s’interroger sur la publication du droit du copropriétaire et des modifications du règlement de copropriété - état descriptif de division.
Il ne fait pas de doute que pour être opposable aux tiers, la modification du RCP-EDD doit être publiée.
C’est à ce titre que l’acte de prescription acquisitive doit être publié.
En matière de publicité foncière, la règle de l’effet relatif comporte des exceptions en petit nombre ; la propriété résultant de la prescription acquisitive en fait partie.
L’intérêt de la publication de la résolution de l’assemblée validant la création du lot, les tantièmes de parties communes et de charges attachés au lot et ne s’opposant pas à la prescription acquisitive est certains.
D’autre part, la publication de l’usucapion est rassurante pour un futur acquéreur.
Il conviendra de l’informer dès la signature du compromis de cette origine de propriété original.
Charges antérieures
La question du versement des arriérés de charge correspondant au lot créé et transmis par usucapion se pose.
Le requérant pourrait consentir à verser une somme au titre des arriérés de charge non régularisés pour le lot faisant l’objet de l’usucapion.
Le paiement faciliterait certainement l’adoption de la résolution confirmant l’usucapion et modifiant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Elle constituerait un élément d’équité, source de paix.
SUPPRESSION DE LOTS
La suppression de lots consiste à modifier la qualification d’une partie privative en partie commune.
Par exemple, une cave qui constitue la partie privative d’un lot est destiné à être transformée en partie commune.
Le copropriétaire dudit lot est d’accord pour que son lot soit supprimé et transformé en partie commune moyennant indemnisation.
ATTRIBUTION DE PARTIES COMMUNES A JOUISSANCE PRIVATIVE
Nature juridique des parties communes à jouissance privative
Aux termes de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Exclusion de la catégorie de lot
Une partie commune à jouissance privative ne peut donc constituer un lot de copropriété.
Le décret du 4 janvier 1955 prescrit en son article 7, 3ème alinéa, que : « Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d'usage ou d'habitation, soit un bail de plus de douze années ».
Le texte exclut expressément les droits d’usage de la notion de « fractions d’un immeuble », autrement dit du lot.
D’autre part, un lot est défini par l’article 71-2 du Décret 14 octobre 1955 comme : « Un lot est formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée ».
Cette analyse est expressément confirmée par l’arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2013 (Cass. 3ème Civ. 17-12-2013, n°12.23.670) qui rejette un pourvoi affirmant que la Cour d’appel a « exactement énoncée que la droit de jouissance privative d’une partie commune, attaché par la règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires ».
Une partie commune à jouissance privative ne peut constituer un lot comme l'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 17 décembre 2013 (Cass.3e civ., 17 déc 2013, n°12-23.670) peut faire supposer une volonté de consacrer cette distinction. La troisième chambre civile* rejette à cette occasion un pourvoi en affirmant que la cour d’appel a « exactement énoncé que le droit de jouissance privative d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires ».
On ne peut faire meilleure analyse. Le droit de jouissance privative sur des parties communes ne peut constituer un lot ; il est déterminé par le règlement de copropriété et rattaché à un lot. Il s’ensuit que la constitution d’une partie commune à jouissance privative implique :
- la modification du règlement de copropriété ;
- la modification de la description du lot.
Il ne peut être constitué exclusivement de parties communes à jouissance privative. Toute demande de constitution d’un lot pour la création de parties communes à jouissance privative est contraire à la loi.
L’existence de parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 précise en effet : « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Il résulte de cette disposition que la constitution de parties communes à jouissance privative implique une modification du règlement de copropriété et non de l’état descriptif de division.
L’article 6-4, applicable pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieur au 1er juillet 2022, précise que « l’existence des parties communes spéciales et ce celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Partie commune à jouissance privative – incidence sur le lot
Les parties communes à jouissance privative se créent, se modifient et s’éteignent donc par l’intermédiaire d’une modification du règlement de copropriété.
La partie commune à jouissance privative est immédiatement rattachée à un lot dont elle constitue un accessoire.
Il est donc opportun, mais non impératif, d’indiquer dans la désignation, qu’accessoirement audit lot est rattaché une partie commune à jouissance privative.
Cette indication ne nécessite pas un changement de numérotation car il n’y pas modification dans la notion de lot au sens de la publicité foncière, savoir des droits sur une fraction d’immeuble.
TARIFS
- Création et cession de lot par un seul copropriétaire : 1.500,00 € + 7,00 % du prix TTC
- Autres opérations : sur devis