REGLEMENT DE COPROPRIETE - ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

MISE EN CONFORMITE LOI SRU (ARTICLE 24,II, f)

TEXTES

Article 24 I. - Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

(…)

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

Objectif 

L’objectif de l’adaptation est d’actualiser le règlement de copropriété aux évolutions législatives postérieures à l’adoption de celui-ci. Le législateur a voulu que les copropriétaires puissent disposer, au fil des réformes, d’un règlement de copropriété le plus conforme possible au droit positif.

On sait que tant que la clause non conforme n’a pas été retranchée (par une assemblée ou par le juge), elle s’applique.

Concrètement l’objectif de l’adaptation aux modifications législatives est de rendre le règlement de copropriété le moins désuet possible.

 

Etendue et VOTE de la mise en conformité

L’adaptation consiste à supprimer les stipulations du règlement de copropriété contraires aux dispositions impératives de la loi. Cela entraîne, indirectement, une mise en conformité quasi-totale à la jurisprudence.

La mise en conformité ne s’étend pas à la régularisation des situations de fait.

Elle ne s’étend pas en général à d’autres textes que la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

La mise en conformité stricto sensu est adoptée à la majorité de l’article 24.

 

 

MISE EN CONFORMITE « CLASSIQUE »

Si l’on veut procéder à une mise en conformité « chirurgicale » du règlement de copropriété, il convient d’étudier chaque ligne du règlement et de proposer la suppression, la modification ou l’adjonctions de clauses. Cette procédure revient à réécrire le règlement de copropriété. C’est un travail méticuleux et complexe.

MISE EN CONFORMITE AVEC RENVOI ET ADJONCTION DE CLAUSES

Un seconde solution est de procéder à une mise en conformité par suppression des clauses inutiles car impératives.

Il est procédé à un simple renvoi aux dispositions d’ordre public de la loi, sans les recopier ( Daniel TOMASIN, Pierre CAPOULADE, La Copropriété, 10ème édition 319.95 : « Le règlement comporte de façon constante les dispositions concernant les organes de la copropriété: syndic, conseil syndical, assemblée générale des copropriétaires ( convocation, tenue…). C’est sur ces différents points que des allégement rédactionnels seraient souhaitables. On pourrait penser qu’il suffirait de renvoyer au texte législatif ou règlementaire sans le recopier).

Cela évite de procéder à de nouvelles mises en conformité à chaque nouvelle réforme législative.

Concrètement le règlement de copropriété est modifié par une clause stipulant que les dispositions impératives de la loi deviennent applicables au fur et à mesure.

En plus de cette mise en conformité, il est proposé d’insérer des clauses consensuelles telle la solidarité dans le paiement des charges.

MISE EN CONFORMITE LOI ELAN

 

TEXTES

ARTICLE 206 II DE LA LOI ELAN du 23 novembre 2018

« Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

ARTICLE 209 II DE LA LOI ELAN du 23 novembre 2018

« Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.


A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. 
»

Article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (LOI ELAN DU 23 novembre 2018)

« La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

Article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 (LOI ELAN DU 23 novembre 2018)

« L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

REPARTITION DES TACHES

Le syndic devait exclusivement inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans le délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété aux nouvelles dispositions sur les lots transitoires et les parties communes spéciales ou à jouissance privative.

La mise en conformité incombe aux syndicats de copropriétaires.

Il nous semble qu’il appartenait en premier chef aux copropriétaires concernés par les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative de requérir la mise en conformité.

 

 

OBJET DE LA MISE EN CONFORMITE

La mise en conformité de la loi ELAN ne semble pas permettre de régulariser des tolérances, des accaparements de parties communes ou de modifier le classement des parties privatives et communes. En effet, la notion même de mise conformité exclue la création de droits.

Cela semble limiter la mise en conformité à de simples interprétations du règlement de copropriété. Par exemple, une jouissance privative mentionnée dans la désignation de lots (balcons) serait intégrée dans le règlement de copropriété.

Sanction de l’absence de mise en conformité

La solution radicale qui consisterait à faire disparaître les droits relatifs audits lots est contestée (Mise en conformité des règlements de copropriété avant le 23 novembre 2021, l’extinction des droits n’aura pas lieu, Charles Gijsbers, JCP N 2021 1102).

Le projet de loi dit « 4D » prévoit l’absence de sanctions pour les anciens règlements de copropriété.

QUE FAIRE ?

Aujourd’hui le délai pour procéder à la mise en conformité « LOI ELAN » est dépassé (24 novembre 2021). Aucune mise en conformité ne peut être établie sur le fondement de la loi ELAN.

Certains préconisent même l’abrogation de l’article 6-4 de la loi du 6 juillet 1965 (Mise en conformité du règlement de copropriété : abrogeons l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, Julien LAURENT et Matthieu POUMAREDE, JCP N 2021 1186).

Il nous paraît nécessaire d’attendre l’adoption d’une prochaine loi (loi « 4D ») pour apprécier ce qu’il convient de faire.